Auch wenn Mieter bis dahin ein gutes Verhältnis zu ihrem Vermieter hatten, kann es anlässlich der Wohnungsrückgabe zu Problemen kommen. Nicht selten gibt es hässliche Diskussionen, z.B. wegen einer angebohrten Fliese oder eines verdreckten Teppichbodens. Für Rechtssicherheit kann in einer solchen Situation ein Übergabeprotokoll sorgen, in dem Beschädigungen der Mietsache festgehalten und Regelungen zu deren Beseitigung getroffen werden. Im Downloadbereich habe ich für Sie ein Musterprotokoll bereitgestellt. Aber Vorsicht: Für den Vermieter ist die Verwendung eines solchen Übergabeprotokolls auch mit gewissen rechtlichen Risiken verbunden. Wird nämlich ein Schaden nicht im Protokoll vermerkt und erst zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. bei der Renovierung) entdeckt, kann der Vermieter in aller Regel hieraus keine Ansprüche mehr gegen den Mieter herleiten. Nach Auffassung vieler Gerichte hat ein Wohnungsübergabeprotokoll nämlich die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Absatz 2 BGB), d.h. die Ansprüche des Vermieters sind im Hinblick auf sämtliche nicht im Protokoll aufgeführten Mängel ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.11.1982 - VIII ZR 252/81). Eine andere Auffassung vertritt unter anderem das Amtsgericht Halle (Urteil vom 24.02.2011 - 93 C 3977/09), das sich auf den Standpunkt stellt, dass immer eine Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung des Wortlautes des jeweiligen Protokolls und der übrigen Umstände vorzunehmen sei. Bei einem nur flüchtig aufgenommenen Protokoll mit wenigen Notizen können kein negatives Schuldanerkenntnis angenommen werden. Dem ist wohl zu zustimmen. Das Amtsgericht Halle brachte jedoch auch zum Ausdruck, dass es womöglich im Fall eines sorgfälktig erstellten Wohnungsübergabeprotokolls anders entschieden hätte, in welchem die jeweiligen Zimmer und sonstige Räumlichkeiten einzeln aufgeführt sind und in dem einzelne Punkte jeweils anzukreuzen sind oder Bemerkungen einzutragen sind. Als dienstleistungsorientierter Anwalt biete ich meinen Mandanten (Vermieter und Mieter) regelmäßig an, bei der Wohnungsübergabe mitzuwirken, indem ich den Zustand der Wohnung mit Digitalfotos dokumentiere und das Ausfüllen des Übergabeprotokolls übernehme. Das kostet zwar etwas Geld, aber erspart Ihnen im Zweifel eine Menge Ärger. Streitigkeiten über Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer nicht ordnungsgemäß zuzrückgebenen Wohnung sind meistens sehr zeit- und kostenintensive Verfahren, in denen Zeugen gehört und Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen. Eine Verfahrensdauer von mehr als einem Jahr ist keine Seltenheit. In Anbetracht der nicht unerheblichen Prozesskosten ist am Ende oft keine Partei wirklich zufrieden. Im Zusammenhang mit der Wohnungsübergabe ist weiterhin wissenswert, dass eine ordnungsgemäß Erfüllung der Rückgabepflicht gemäß § 546 BGB lediglich dann vorliegt, wenn das Mietobjekt vollständig geräumt ist. Hat der Mieter einzelne Gegenstände in den Räumen hinterlassen, gilt die Wohnung zwar als übergeben, der Vermieter hat allerdings einen Anspruch auf restliche Räumung wegen Schlechterfüllung der Rückgabe (BGH, Urteil vom 11.05.1988 - VIII ZR 96/87). Ist die Wohnung hingegen nur teilweise geräumt worden (z.B. zurückgelassene Einbauküche), so gilt das Mietobjekt nicht als übergeben (OLG Koblenz, Urteil vom 02.06.2005 - 5 U 266/05). Der Vermieter kann Räumungsklage erheben und Schadensersatz verlangen. Für Mieter kann es deshalb ein ausgesprochen teures Nachspiel haben, Einrichtungsgegenstände in der Wohnung zu belassen statt diese auf den Sperrmüll zu werfen. Ein solches "Lehrgeld" kann vermieden werden, indem man sich rechtzeitig vor dem Auszug von einem Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht beraten lässt.