Bei der Kündigung von Mietverträgen ist generell zu unterscheiden zwischen einer ordentlichen Kündigung, einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist sowie einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Gemäß § 568 Absatz 1 BGB muss ein Wohnraummietverhältnis stets schriftlich gekündigt werden. Bei einer Wohnzeit bis zu fünf Jahren beträgt die dabei von beiden Parteien ein- zuhaltenden Kündigungfrist drei Monate. Nur zu Lasten des Vermieters verlängern sich die Fristen bei längerer Wohndauer um jeweils weitere drei Monate, nämlich bei einer Wohndauer von über fünf Jahren auf sechs Monate und von über acht Jahren auf neun Monate (§ 573c Absatz 1 BGB). Der Vermieter einer Wohnung kann nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat und die Gründe hierfür in dem Kündigungsschreiben angibt (§ 573 BGB).  573 Absatz 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters, zum Beispiel erhebliche Vertragspflichtverletzungen des Mieters oder Eigenbedarf. Selbst dann, wenn der Vermieter im Einzelfall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum fristgerechten Auszug aus der Wohnung gezwungen, da ihm nach dem Gesetz ein Widerspruchsrecht zusteht. Er kann hiernach die Fortsetzung des gekündigten Vertrages verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages kann von beiden Parteien ausgesprochen werden, wenn wichtiger Grund gegeben ist. So ist der Vermieter vor allem im Falle eines kündigungsrelevanten Zahlungsverzuges berechtigt, dass Mietverhältnis fristlos zu beenden. Dem Mieter wird aber vom Gesetz die Möglichkeit eingeräumt, diese Kündigung unwirksam zu machen, indem er sämtliche Rückstände innerhalb einer Schonfrist begleicht. Diese Frist endet zwei Monate nachdem der Mieter eine Räumungsklage wegen der Kündigung zugestellt bekommen hat. Auch der Mieter kann außerordentlich fristlos kündigen, vor allem dann, wenn es der Vermieter versäumt hat, einen ihm angezeigten Mangel der Mietsache fristgerecht zu beseitigen. Bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung besteht auch ein Sonderkündigungsrecht (§ 569 Absatz 1 BGB). Dieses Kündigungsrecht verlangt nicht, dass der Mieter bereits erkrankt ist. Nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des Gesetzes kann vielmehr schon bei einer „erheblichen Gefährdung der Gesundheit“ gekündigt werden. Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung allerdings erst dann zulässig ist, wenn der Mieter dem Vermieter eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat, es sei denn eine vorherige Fristsetzung oder Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg (BGH, Urteil vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06). Es ist demzufolge eine kolossaler Fehler, ein Wohnraummietverhältnis wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung außerordentlich fristlos zu kündigen, ohne den Vermieter zuvor aufgefordert zu haben, die maßgeblichen Mängel der Mietsache innerhalb einer angemessenen Abhilfefrist zu beheben. Wer als Mieter derartige Fehler sicher vermeiden will, sollte schon im Vorfeld der beabsichtigten Vertragsbeendigungdie Hilfe eines Fachanwalts für Mietrecht und Wohnungseigentumrecht in Anspruch nehmen. Selbstredend unterstützte ich auch Vermieter beim Ausspruch eigener Kündigungen und bei der Zurückweisung mieterseitiger Kündigungen.