Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig aus, ist der Vermieter nicht berechtigt, den Mieter selbst vor die Tür zu setzen, indem er das Mobiliar auf den Flur stellt und die Schlösser austauscht. Das geht nur gut, wenn der Mieter seine Rechte nicht kennt. Ein derartiges Vorgehen des Vermieters ist strafbar und gibt der Mietpartei das Recht, im Wege einer einstweiligen Verfügung die Wiedereinräumung des Besitzes an dem Mietobjekt zu verlangen. Das einzige vom Gesetzgeber zur Durchsetzung des Räumungsanspruches bereitgestellte Mittel ist die Räumungsklage. Nur unter Vorlage eines gerichtlichen Räumungsurteils kann der Vermieter eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher erzwingen. Wird die Räumungsklage aufgrund einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands erhoben, kann der Mieter einer Wohnung die Zwangsräumung dadurch abwenden, dass er den gesamten rückständigen Mietzins bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht. In einem solchen Fall werden dem Mieter jedoch in aller Regel gemäß § 91a ZPO die Verfahrenskosten auferlegt. Die Dauer eines gerichtlichen Räumungsverfahrens kann sehr unterschiedlich sein. Verteidigt sich der Mieter nicht gegen die Räumungsklage, kann innerhalb weniger Wochen ein vollstreckbares Versäumnisurteil vorliegen. Oft dauert es jedoch Monate, bis das Gericht über die Räumungsklage entschieden hat. Ein solcher Rechtstreit kann sich auch noch länger hinziehen, vor allem dann, wenn eine aufwendige Beweisaufnahme durchgeführt werden muss (Einholung eines Sachverständigengutachtens zu mieterseitig behaupteten Mängeln etc.). Nicht selten übersehen Vermieter, dass sich das Räumungsurteil nicht nur gegen den Mieter richten muss, sondern auch gegen die anderen im Haushalt lebende Personen, soweit diese selbst Gewahrsamsinhaber sind (Ehegatten oder volljährige Kinder). Der lediglich gegen den Mieter gerichtete Räumungstitel versetzt den Vermieter nicht in die Lage, auch gegen die im Urteil nicht aufgeführten Dritten zu vollstrecken (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.06.2004 - IXa ZB 29/04). Der Gerichtsvollzieher wird sich in aller Regel weigern, die Räumung vorzunehmen. Dem Viermieter bleibt dann nichts anderes übrig, als auch gegen den Dritten einen Räumungstitel zu erwirken. Auf diese Weise kann sich die Räumung odes Mietobjekts um weitere Monate verzögern. Vermieter sind daher gut beraten, vor Erhebung der Räumungsklage genau nachzuforschen, welche erwachsenen Personen sich im Einzelnen in der Wohnung aufhalten. Nur in Ausnahmefällen kann sich der Dritte nicht darauf berufen, dass gegen ihn kein Räumungstitel vorliegt. Das Landgericht Hamburg hat dies etwa in einem Fall angenommen, in dem die Ehefrau des Mieters erst nach Abschluss eines Räumungsvergleichs ohne das Wissen des Vermieters eingezogen ist (Beschluss vom 06.10.2006 - 334 T 38/06). Auch das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hat die Räumungsvollstreckung gegen eine vom Vermieter nicht mitverklagte Untermieterin als rechtmäßig erachtet, da sie sich diese treuwidrig verhalten habe. Während des Räumungsrechtsstreits hatte die Untermieterin die Wohnung klammheimlich angemietet und zur Ausübung der Prostitution genutzt (Beschluss vom 21.02.2007 - 903a M 1682/06). Diese Rechtsprechung belegt, dass der Vermieter schon im Zeitpunkt der Erhebung einer Räumungsklage etwaige Vollstreckungsprobleme zu beachten hat. Andernfalls besteht die Gefahr, einen Titel zu erhalten, aus dem nicht erfolgreich vollstreckt werden kann. Fazit: Die Führung eines Räumungsverfahrens stellt keine leichte Aufgabe dar und gehört folglich auf keinen Fall in die Hände unerfahrener Rechtsanwälte. Der Vermieter sollte sich im Zweifel an einen Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht wenden, der nachweislich schon viele Räumungsklagen erhoben hat, denn auch hier gilt das altbekannte Sprichwort: „Übung macht den Meister.“ Entsprechendes gilt selbstverständlich für Mieter, die sich erfolgreich gegen eine Räumungsklage des Vermieters zu Wehr setzten wollen.