Vermieter können eine Erhöhung der Miete nicht einseitig festsetzen, sondern müssen zuvor stets die Zustimmung des Mieters einholen. Dabei sind sie strengen gesetzlichen Regeln unterworfen. Die wichtigste Regel lautet: Eine Mieterhöhung muss in Textform erfolgen; die Unterschrift des Vermieters ist nicht nötig. Gültig ist das Dokument nur, wenn es an alle Mieter gerichtet ist. Außerdem muss der Vermieter begründen, warum die Wohnung teurer werden soll. Wie diese Begründung auszusehen hat, hängt davon ab, worauf die Mieterhöhung im Einzelnen gestützt wird. Neben der Mieterhöhung bei Modernisierung (§ 559 BGB) spielt in der Praxis die in §§ 558 - 558e BGB normierte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die wichtigste Rolle. Hinzu ist wissenswert, dass der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen die Miete im Laufe des Mietverhältnisses auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Ortsüblich ist diejenige Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird. Insoweit stehen dem Vermieter unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung: Bezugnahme auf  einen Mietspiegel oder auf eine Mietdatenbank, Verweis auf ein Sachverständigengutachten, Hinweis auf drei vergleichbare Wohnungen. Nimmt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen Bezug auf die Angaben des örtlichen Mietspiegels, so muss er die Wohnung des Mieters in den Mietspiegel eingruppieren und diese Eingruppierung begründen. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Zu beachten ist ferner, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren - von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen - nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen darf (Kappungsgrenze). Ist diese Grenze vom Vermieter überschritten worden oder weist die Mieterhöhung andere Mängel auf, so kann der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern. Der Vermieter muss dann, wenn er sein Mieterhöhungsziel weiter verfolgen möchte, Klage erheben. Entsprechende Urteile der Instanzgerichte lese ich mit großem Interesse, vor allem dann, wenn es um die Frage geht, ob der Vermieter berechtigt ist, im Wege der Mieterhöhung einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen, weil die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Das OLG Karlsruhe hat dies bejaht (Urteil vom 18.04.2007 - 7 U 186/06).  Der Bundesgerichtshof ist hingegen der Auffassung, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 181/07). Die Vermieter kann die beanspruchte Mieterhöhung in derartigen Fällern auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB verlangen. Die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden, denn das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Absatz 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet, also der Vermieter. Diese Rechtsprechung zeigt, dass die Gerichte die Mieterhöhungsverlangen der Vermieter immer sehr kritisch prüfen. Infolgedessen gelingt es im Zweifel keinem privaten Vermieter, ein Mieterhöhungsverlangen ohne formale Begründungsmängel zu verfassen. Wer als Vermieter keine Fehler begehen möchte, nimmt am besten die Hilfe eines Fachanwalts für Mietrecht und Wohnungseigentumrecht in Anspruch. Dieselbe Empfehlung gilt für Mieter, die sich gegen eine Mieterhöhung des Vermieters zur Wehr setzten wollen.