Gemäß § 536c Absatz 1 Satz 1 BGB ist der Mieter beim Auftreten eines Mangels zur unverzüglichen Anzeige des Mangels verpflichtet. Nur wenn der Mieter diese Pflicht erfüllt hat, steht ihm das in § 536 BGB geregelte Recht zur Mietzinsminderung zu. Es empfiehlt sich deshalb, den Mangel mit eingeschriebenem Brief zu melden. Über die Mängelanzeige hinaus bedarf es von Seiten des Mieters keiner besonderen Ankündigung, so dass die Minderung gleich mit der nächsten Mietzinszahlung vorgenommen werden kann. Die Höhe der Mietzinsminderung richtet sich stets danach, wie sehr der Wohnwert beeinträchtigt ist, d.h. die Miete darf nur entsprechend der Minderung des Wohnwerts gekürzt werden. Wenn zum Beispiel ein einzelnes Zimmer nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden kann, so kann die Miete also lediglich um den Teil gekürzt werden, der für dieses Zimmer an Miete zu zahlen ist. Im Zweifel ist dieser Betrag nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu ermitteln. Beispielsfall: Wird das Arbeitszimmer, das 10 % der gesamten Wohnfläche ausmacht, infolge eines Feuchtigkeitsschadens zu Wohnzwecken unbrauchbar, so kann für die Dauer dieser Beeinträchtigung die Miete auch nur um 10 % gekürzt werden. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn sich im Bereich des Feuchtigkeitsschadens Schimmelpilz bildet und dadurch auch in die Luft der übrigen Räume gesundheitsschädliche Schimmelpilzsporen geraten, die dort den Wohnwert entsprechend herabsetzen. Vor allem im Bereich der Feuchtigkeitsschäden ist die Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte zur Höhe der Mietzinsminderung sehr uneinheitlich. Ungefähre Anhaltspunkte bietet Ihnen folgende Mietminderungstabelle: a

Das monate- oder jahrelange Mindern der Miete kann sehr gefährlich sein, wenn sich die Parteien über die Höhe der Minderungsquote nicht einigen können. Beispiel: Nimmt der Mieter eine zu hohe Minderungsquote an (35 % statt angemessener 15 %), so ist bei einer Bruttomiete in Höhe von 560,00 EUR bereits nach zehn Monaten ein kündigungsrelevanter Mietzinsrückstand gegeben, d.h. der Vermieter wäre dann berechtigt, gemäß § 543 Absatz 1, Absatz 2 Nr. 3 b BGB außerordentlich fristlos zu kündigen. Um in einer derartigen Situation möglichst frühzeitig für Rechtsklarheit zu sorgen, kann der betroffene Mieter Klage auf Feststellung der Minderungsberechtigung erheben. Wegen der Rechtskraftwirkung des Urteils muss aber klar sein, welche Monate genau betroffen sind. Ein entsprechender Klageantrag wäre also wie folgt zu formulieren: „Es wird festgestellt, dass der Kläger berechtigt ist, die Bruttomiete ab dem ... um ... % zu mindern.“ Worauf sich die Mietzinsminderung erstreckt, war lange sehr umstritten. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch klargestellt, dass die Bemessungsgrundlage die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) ist, und zwar unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 225/03). Deshalb muss in dem Klageantrag also von der Bruttomiete die Rede sein, obwohl weitläufig noch immer die Ansicht grassiert, zu mindern sei lediglich die Nettokaltmiete ohne den Betriebskostenanteil. Zusätze im Klageantrag wie etwa die Angabe der Wohnung mit genauer Anschrift sind in der Regel überflüssig. Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn der Mieter im selben Mietshaus zwei Wohnungen gemietet hat, empfiehlt sich auch eine nähere Konkretisierung im Klageantrag. Welche Formalien im Einzelfall noch zu beachten sind, erläutere ich Ihnen gerne in einem Beratungsgespräch.