Der Vermieter ist nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die gemieteten Räume während der gesamten Mietdauer in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Daraus folgt die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung von Sachmängeln einschließlich aller aufgetretenen Folgeschäden. Kommt der Vermieter nicht der Aufforderung nach, einen angezeigten Mangel innerhalb angemessener Frist zu beseitigen, so kann der betroffene Mieter den Mangelbeseitigungsanspruch mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen. Auch solche Mängel, die schon seit etlichen Jahren bestehen, sind vom Vermieter fachgerecht zu beheben. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall entschieden, in dem es um unzureichenden Schutz vor Trittschall ging (Urteil vom 17.02.2010 - VIII ZR 104/09). Die Karlsruher Richter kamen zu dem Ergebnis, dass es sich bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB um eine Dauerverpflichtung handelt, die während der Dauer der Mietzeit schon rein begrifflich nicht der Verjährung unterliegen kann. Dies gilt für sämtliche Formen eines Mangels, gleichgültig ob es sich um Feuchtigkeitsschäden, undichte Fenster, Lärmstörungen oder defekte elektrische Anlagen handelt. Statt auf eine Mängelbeseitigung durch den Vermieter zu bestehen, hat der Mieter aber die Möglichkeit, den Mietmangel selbst zu beseitigen und vom Vermieter den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietwohnung notwendig ist (§ 536a Abs.2 Nr. 2 BGB). Die mieterseitige Mängelbeseitigung kann durch die Einschaltung eines Fachbetriebes erfolgen. Der Mieter ist allerdings auch berechtigt, den Mangel in eigener Person zu beseitigen, soweit dies fachgerecht geschieht. In beiden Fällen kann der Mieter vom Vermieter die durch die Mängelbeseitigung entstandenen Aufwendungen ersetzt verlangen. Der Arbeitsaufwand des Mieters ist pro Stunde mit einem Betrag in Höhe von mindestens 10,00 EUR zu entschädigen (Amtsgericht Hohenschönhausen, Urteil vom 12.05.04 - 11 C 519/03). Zuweilen wird von den Gerichten auch eine höhere Aufwandspauschale akzeptiert. Wichtig ist, dass der Mieter den zeitlichen Aufwand der Mängelbeseitigungs im Streitfall auch unter Beweis stellen kann. Zu diesem Zweck sollten Stundenzettel o.ä. von einem Zeugen gegengezeichnet werden. Verfügt der Mieter nicht über die zur Beseitigung des Mangels benötigten Geldmittel, kann er vom Vermieter einen Vorschuss verlangen. Zahlt der Vermieter den Vorschuss nicht, so kann der Mieter ihn mit den laufenden Mietzahlungen verrechnen, soweit dies der Mietvertrag zulässt. Der Vorschuss kann aber auch mit gerichtlicher Hilfe eingefordert werden. Eine derartige gerichtliche Auseinandersetzung kann allerdings mehrere Monate dauern. In ganz besonders eiligen Fällen sollte deshalb darüber nachgedacht werden, die Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters im Wege einer einstweiligen Verfügung durchzusetzen. Der dafür erforderliche Verfügungsgrund ist jedoch nur dann zu bejahen, wenn ein dringendes Bedürfnis für die sofortige Erfüllung des Anspruchs besteht und darüber hinaus die Verwirklichung des Anspruchs durch Zeitablauf vereitelt würde. Klassische Beispiele hierfür sind Anträge auf Beseitigung von Verstopfungen in Leitungsrohren sowie auf Durchführung unaufschiebbarer Reparaturen (Heizungsausfall im Winter etc.). Der Vermieter muss dann die zur Mängelbeseitigung notwendigen Arbeiten zügig durchführen. Sonst wird gegen ihn auf Antrag des Mieters ein empfindliches Zwangsgeld festgesetzt. Im Falle des Auftretens von Mängeln ist der Mieter also durchaus nicht rechtlos gestellt. Er muss nur wissen, wie er seine Rechte möglichst effektiv geltend macht. Dabei kann ich Ihnen als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht gerne helfen.