Gericht: Bundesgerichtshof
Aktenzeichen: VIII ZR 294/10
Entscheidung: Urteil vom 28.09.2010

Zur Zulässigkeit eines pauschalen Sicherheits- zuschlages auf die Betriebkostenvorauszahlung im Hinblick auf eine nur abstrakt zu erwartende Kostensteigerung.

Stichwörter:

Kein Sicherheitszuschlag auf Betriebskostenvorauszahlungen!

Der Bundesgerichtshof hat am 28.09.2011 eine Grundsatzentscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen getroffen.

Der Fall: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 06.03.2009 erteilte die Beklagte als Vermieterin eine Betriebs– und Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2008. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Lasten der Mieter, was die Beklagte zum Anlass nahm, eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen zu verlangen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Betriebs- und Heizkosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlungen lediglich in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegengetreten. Ihre insoweit erhobene negative Feststellungsklage hatte in den Vorinstanzen jeweils Erfolg gehabt.

Die Entscheidung: Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Urteil klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen lediglich dann angemessen ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen müsse dabei die letzte Betriebskostenabrechnung sein. Jedoch könne bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Der Vermieter sei allerdings nicht berechtigt, für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 % zu verlangen.

Fazit: Im Hinblick auf geschätzte Kostensteigerungen dürfen Vermieter keinen pauschalen Sicherheitszuschlag auf die Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Die Betroffenen Mieter sind infolgedessen berechtigt, dem Erhöhungsverlangen in Höhe des geforderten Zuschlages nicht zu entsprechen.

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