Gericht: Bundesgerichtshof
Aktenzeichen: VIII ZR 251/10
Entscheidung: Urteil vom 12.10.2011

Zur Zulässigkeit der Kündigung einer "separat" angemieteten Garage auf einem Grundstück, das 150 Meter von der Wohnung entfernt ist.

Stichwörter:

Zur Kündbarkeit eines separat abgeschlossenen Garagenmietvertrages

Der Bundesgerichtshof hat am 12.10.2011 entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann.

Der Fall: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung und hatte auf einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Grundstück eine Garage gemietet. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde lediglich mündlich vereinbart. Nachfolgend erwarben die Kläger das Grundstück, auf dem sich die Garage befindet, und kündigten den Garagenmietvertrag. Die auf Räumung der Garage gerichtete Klage wurde von den Vorinstanzen jeweils als unbegründet abgewiesen.

Die Entscheidung: Die dagegen gerichtete Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Klägern der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB zusteht. Die Kündigung der Garage sei nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das sei hier aber nicht der Fall, da bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen spreche. Diese Vermutung sei vorliegend nicht widerlegt worden. Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies gelte allerdings nur dann, wenn sich die Wohnung und die Garage - anders als in dem hier zu entscheidenden Fall - auf demselben Grundstück befinden. Auch die übrigen Umstände des Falles hätten die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge nicht gerechtfertigt. Der Bundesgerichtshof ließ m.E. deutlich erkennen, dass er wohl anders entschieden hätte, wenn sich die Wohnung und die Garage nicht auf unterschiedlichen Grundstücken befunden hätten. Dies entspricht auch der schon bisher vertreteten Ansicht vieler Obergerichte (z.B. BayObLG RE VIII S. 245 ff. = WuM 1991, S. 78). Befinden sich Wohnung und Garage hingegen auf dem gleichen Grundstück, so wird weiterhin von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen sein, dass vom Vermieter nur einheitlich gekündigt werden kann, wenn ein berechtigtes Interesse im Sinne des §  573 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 BGB vorliegt.